TITIKNOL.ID, BALIKPAPAN — Pasar properti residensial di Kota Balikpapan, Kalimantan Timur, menunjukkan tanda-tanda meredanya euforia pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) dan proyek strategis nasional lainnya.
Setelah mengalami lonjakan harga yang signifikan berkat proyek Refinery Development Master Plan (RDMP) Pertamina dan hiruk pikuk awal IKN, kini pasar memasuki fase normalisasi yang menekan laju pertumbuhan.
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengonfirmasi perlambatan ini.
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Balikpapan pada Triwulan III-2025 hanya tumbuh 0,67 persen (yoy), melambat cukup tajam dari pertumbuhan triwulan sebelumnya yang mencapai 0,81 persen (yoy).
Penjualan Anjlok Nyaris 45 Persen
Bukan hanya harga yang melambat, volume penjualan properti tercatat mengalami penurunan tajam hingga 44,98 persen (yoy) pada periode yang sama.
Perlambatan harga ini terjadi merata di semua tipe rumah, mulai dari tipe besar, menengah, hingga kecil.
Kepala Perwakilan BI Balikpapan, Robi Ariadi, menuturkan bahwa penurunan tajam ini mencerminkan permintaan properti yang kembali ke pola yang lebih wajar setelah periode booming proyek-proyek masif.
“Pengerjaan proyek besar, seperti IKN dan Kilang Pertamina, tidak lagi semasif periode sebelumnya,” jelas Robi.
Fase normalisasi ini mengindikasikan bahwa laju investasi spekulatif yang mengejar keuntungan cepat kini telah mereda, digantikan oleh permintaan yang lebih realistis dan berbasis pada kebutuhan nyata (end-user).
Meskipun pasar sedang adem, ada secercah harapan dari dua indikator utama:
Segmen Rumah Tipe Kecil: Di tengah perlambatan, tipe rumah kecil, dengan luas bangunan tipe 36 menjadi penyumbang penjualan properti residensial terbesar dan performanya masih kuat.
Meskipun kenaikan harganya melambat, segmen ini sangat diminati karena harganya yang lebih terjangkau.
Perbaikan Kualitas Kredit: Kredit Properti Kota Balikpapan mengalami kontraksi -3,46 persen pada triwulan III-2025.
Angka ini jauh membaik dibandingkan kontraksi -8,38 persen pada triwulan sebelumnya. Ini menunjukkan adanya perbaikan pada kualitas kredit properti di perbankan.
Para pengembang di Balikpapan merespons kondisi pasar ini dengan strategi cerdas.
Mereka kini mengoptimalkan pendapatan dengan memprioritaskan penjualan pada rumah tipe menengah dan tipe kecil, yang masih berada dalam jangkauan daya beli mayoritas konsumen.
Dominasi penjualan rumah tipe kecil didukung penuh oleh kebijakan pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), seperti:
- Skema KPR dengan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP);
- KUR Perumahan;
- dan Kredit Program Perumahan (KPP).
KPR Melambat, BI Siapkan Insentif
Pasar properti primer di Balikpapan sangat bergantung pada dukungan pembiayaan; 86 persen penjualan rumah baru pada Triwulan III-2025 didukung oleh Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Namun, pertumbuhan KPR itu sendiri ikut melambat, hanya naik 5,02 persen (yoy).
Menanggapi tantangan likuiditas ini, Bank Indonesia (BI) terus memperkuat implementasi Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM).
Insentif ini secara spesifik ditujukan untuk sektor prioritas seperti Perumahan dan Real Estate.
Ke depan, prospek pasar properti Balikpapan akan sangat bergantung pada seberapa efektif pengembang memanfaatkan momentum KLM ini dan bagaimana pemerintah memastikan keberlanjutan dukungan FLPP serta KPR bagi segmen MBR. (*)
